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“老破小”业主:住在新城里的“旧牢笼”

乐居买房 陈天赐 发自北京

编者按:

信息轰炸的时代,我们安静记录买房点滴,关注普通人买房故事,以细致入微的视角,静观楼市,体察民生。

貌似在今年以前,老破小都是个“吸金”的存在。

虽然楼龄久、面积小,但核心区域的地段价值往往能抵消这些指摘。

再加上不少老破小都有“学区buff”,引得家长争相竞买,更是推动价格水涨船高。

不过自今年开始,不少城市的二手房市场偃旗息鼓,老破小虽凭借地段优势在楼市下行期有一定的逆向竞争力,却仍然弥补不了购房人消失的信心,降价出售也鲜有成交。

无论是老破小的原业主,还是刚斥巨资购置老破小的新房东,一买一卖之间透露出的,也不都是那么顺如人意。

并非矫情,置换确实困难

可能陈磊自己也没想到,住了二十多年的老破小并没能盼到拆迁的那一天。

2016年,济南苏家片区被划归为新东站用地,陈磊家临近的三栋住房全部拆迁,唯独停在了自己家门口。

“这套房子是96年买的,板楼,当时应该是这一块比较好的房子了,唯一不太好的就是自采暖比较费劲。”陈磊说道。

买这套房子的考量,主要是此前挤在二层小平房里,一家五口生活不便,在父母的支持下才购入了这一套,拥有了自己的住房。

一直到2012年,陈磊工作的单位集资建设职工住房,一家人这才搬出来,而原来的老破小则作为出租房使用。

像陈磊这样的中年人,家中基本上都不止一套住房,在没有改善置换需求时,住一套租一套是许多老破小业主会选择的方法。

但陈磊坦言,自己并未早早出售还有很大一部分原因是等待拆迁。毕竟在当年货币化安置的政策下,自己这套老破小少说也能到手上百万。

正因如此,迟迟未等到拆迁消息的陈磊,尝试性地将房源挂出了一段时间,却还是不甘心地拒绝了不少出价七八十万的购房者。

而事实上,一旦错过良好的置换时机,老破小就有很大可能“砸”在自己手中。在没有学区加持的影响下,老破小唯一的议价优势停留在地段上,但受制于面积小,总价也卖不高,这就导致在同区域置换的差价差额比较大。

而另一重影响因素则来自业主本身,因为长期居住在老破小所在的市中心,已经习惯了周边配套的齐全、便利、一站直达等空间上的附着,如果因为不能在原区域内改善,选择采用“空间换时间”的策略牺牲长期习惯的地段,腾挪的决心和勇气往往也就停留在“想想而已”。

在楼市进入新的调整期后,部分城市针对二手房出台了暂停贷款的新政,老破小业主还可能要面临购房需求紧缩,大降价出售也无人问津的尴尬局面。

“还是卖得晚了,当时能卖九十多万,现在只能卖八十万。”虽然结局没有陈磊期盼中的那样美好,但作为卖方至少不那么心酸。而那些出于各种目的买了老破小的人,生活与想象可能更加天差地别。

这不都是为了孩子

“都说北京学区厉害,但习惯了也就那么回事,不都是为了孩子嘛。”家住朝阳,但孩子在西城上学的李华说道。

李华家中原本有两套住房,但区位都不是很好,一套在丰台,一套在朝阳的东五环之外。孩子出生后,为了保证教育,他卖了丰台的,又添钱在西城抢到一套学区房。

北京学区房的疯狂,就算不是北京人也有所耳闻。2011年,北京新出生人口暴增,为了应对到来的婴儿潮,逐步出台了单校划片、多校划片、派位、六年一学位、九年一学位等政策,让房子变成了学区。

2020年4月30日,西城官宣多校划片、六年一学位,学区房价暴涨,一居室成交单价高达19万,但这依然阻挡不住家长们蜂拥而至。

但是,文化历史悠久的西城区,不少房屋都是在住房紧张的年代建设的,配套也早早起步,这就导致不少学校片区内的住房都是老破小。

李华家买到的就是这种住房,简易楼,几家共用厨房、卫生间,20平的开间,为了孩子上学不折腾,一家三口凑合住,周末再回朝阳。

但老破小的本质依然是老破小,虽然穿上学区的外衣后引得众人疯抢,但潮水退去,谁在裸泳一目了然。

其一,老破小居住品质差的缺点并未消失,李华也坦言道,如果不是因为孩子要上学,这样的老小区自己一辈子都不会入住。老破小只会是路过的风景,并不会成为劳累一天之后的身心栖息之所。

其二,老破小的保值性并没有想象中的高,受学区政策影响价格时涨时跌。比如西城德胜片区,先是2020年4-6月份,随着731政策出台,大量家长短期内集中买入,德胜片区的房价也开始暴涨。

7月份开始,德胜区域房价开始大幅度下跌,一直持续到11月份左右。2021年6月底、7月初,多校划片落地执行,大量学生被调剂出区,德胜学区房价格开始暴跌。

另外,北京一直在提倡学区均衡,无论是多校划片政策的实行,还是教师轮岗制度的推动,都可以看出在教育均衡的尝试上,不断地深入。

最重要的是,这个过程是不可逆的。

不过,对于北京家长来说,这一切都让步于“为了孩子”这一天下父母的口头禅中。优质的教育资源只能靠房产证才有资格竞争,“昔孟母,择邻处”的故事每天都在北京上演。

“欲戴皇冠,必承其重”,李华这样的家庭在北京并不算少数,随着学区房逐渐淡出市场,老破小改造日益扩大规模,这样的现象在不久的将来或许也会销声匿迹。

“围城”一般的老破小

大城市的老破小,由于有着全国稀缺的地段价值,即便品质稍差,但在资源倾斜下也能卖出不错的价格。

但绝大多数的二三四线城市,老破小更像是个外人想进来,里面的人想出去的“围城”。

多年老破小的居住体验让人不禁向往阳光明亮,干净整洁的“远大新”,而那些新兴置业群体在面对核心区新房的天价时,老破小套内面积紧凑、总价不高的特质无疑更具吸引力。

另一关键因素是,老破小配套完善,交通便利,这是年轻一代的购房者心中的重中之重。住在郊区的新房虽然生活舒适,但过长的通勤时间也会消磨人对生活的热情。

而在网上铺天盖地的老破小改造方案中,也让年轻人收获了更多认同感,买老破小也可以离向往的生活很近。

随着城镇化进程放缓,大拆大退出历史舞台,学区“神话”消散,可以预见老破小的窗口期正在慢慢缩短。

而这并不说明老破小已经没有价值了,而更主要的是它已经不符合时代的主流趋势。(完)

(文中李华、陈磊均为化名,图片来源:pxhere.com

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