乐居买房 陈天赐 发自北京
编者按：
信息轰炸的时代，我们安静记录买房点滴，关注普通人买房故事，以细致入微的视角，静观楼市，体察民生。
貌似在今年以前，老破小都是个“吸金”的存在。
虽然楼龄久、面积小，但核心区域的地段价值往往能抵消这些指摘。
再加上不少老破小都有“学区buff”，引得家长争相竞买，更是推动价格水涨船高。
不过自今年开始，不少城市的二手房市场偃旗息鼓，老破小虽凭借地段优势在楼市下行期有一定的逆向竞争力，却仍然弥补不了购房人消失的信心，降价出售也鲜有成交。
无论是老破小的原业主，还是刚斥巨资购置老破小的新房东，一买一卖之间透露出的，也不都是那么顺如人意。
并非矫情，置换确实困难
可能陈磊自己也没想到，住了二十多年的老破小并没能盼到拆迁的那一天。
2016年，济南苏家片区被划归为新东站用地，陈磊家临近的三栋住房全部拆迁，唯独停在了自己家门口。
“这套房子是96年买的，板楼，当时应该是这一块比较好的房子了，唯一不太好的就是自采暖比较费劲。”陈磊说道。
买这套房子的考量，主要是此前挤在二层小平房里，一家五口生活不便，在父母的支持下才购入了这一套，拥有了自己的住房。
一直到2012年，陈磊工作的单位集资建设职工住房，一家人这才搬出来，而原来的老破小则作为出租房使用。
像陈磊这样的中年人，家中基本上都不止一套住房，在没有改善置换需求时，住一套租一套是许多老破小业主会选择的方法。
但陈磊坦言，自己并未早早出售还有很大一部分原因是等待拆迁。毕竟在当年货币化安置的政策下，自己这套老破小少说也能到手上百万。
正因如此，迟迟未等到拆迁消息的陈磊，尝试性地将房源挂出了一段时间，却还是不甘心地拒绝了不少出价七八十万的购房者。
而事实上，一旦错过良好的置换时机，老破小就有很大可能“砸”在自己手中。在没有学区加持的影响下，老破小唯一的议价优势停留在地段上，但受制于面积小，总价也卖不高，这就导致在同区域置换的差价差额比较大。
而另一重影响因素则来自业主本身，因为长期居住在老破小所在的市中心，已经习惯了周边配套的齐全、便利、一站直达等空间上的附着，如果因为不能在原区域内改善，选择采用“空间换时间”的策略牺牲长期习惯的地段，腾挪的决心和勇气往往也就停留在“想想而已”。
在楼市进入新的调整期后，部分城市针对二手房出台了暂停贷款的新政，老破小业主还可能要面临购房需求紧缩，大降价出售也无人问津的尴尬局面。
“还是卖得晚了，当时能卖九十多万，现在只能卖八十万。”虽然结局没有陈磊期盼中的那样美好，但作为卖方至少不那么心酸。而那些出于各种目的买了老破小的人，生活与想象可能更加天差地别。
这不都是为了孩子
“都说北京学区厉害，但习惯了也就那么回事，不都是为了孩子嘛。”家住朝阳，但孩子在西城上学的李华说道。
李华家中原本有两套住房，但区位都不是很好，一套在丰台，一套在朝阳的东五环之外。孩子出生后，为了保证教育，他卖了丰台的，又添钱在西城抢到一套学区房。
北京学区房的疯狂，就算不是北京人也有所耳闻。2011年，北京新出生人口暴增，为了应对到来的婴儿潮，逐步出台了单校划片、多校划片、派位、六年一学位、九年一学位等政策，让房子变成了学区。
2020年4月30日，西城官宣多校划片、六年一学位，学区房价暴涨，一居室成交单价高达19万，但这依然阻挡不住家长们蜂拥而至。
但是，文化历史悠久的西城区，不少房屋都是在住房紧张的年代建设的，配套也早早起步，这就导致不少学校片区内的住房都是老破小。
李华家买到的就是这种住房，简易楼，几家共用厨房、卫生间，20平的开间，为了孩子上学不折腾，一家三口凑合住，周末再回朝阳。
但老破小的本质依然是老破小，虽然穿上学区的外衣后引得众人疯抢，但潮水退去，谁在裸泳一目了然。
其一，老破小居住品质差的缺点并未消失，李华也坦言道，如果不是因为孩子要上学，这样的老小区自己一辈子都不会入住。老破小只会是路过的风景，并不会成为劳累一天之后的身心栖息之所。
其二，老破小的保值性并没有想象中的高，受学区政策影响价格时涨时跌。比如西城德胜片区，先是2020年4-6月份，随着731政策出台，大量家长短期内集中买入，德胜片区的房价也开始暴涨。
7月份开始，德胜区域房价开始大幅度下跌，一直持续到11月份左右。2021年6月底、7月初，多校划片落地执行，大量学生被调剂出区，德胜学区房价格开始暴跌。
另外，北京一直在提倡学区均衡，无论是多校划片政策的实行，还是教师轮岗制度的推动，都可以看出在教育均衡的尝试上，不断地深入。
最重要的是，这个过程是不可逆的。
不过，对于北京家长来说，这一切都让步于“为了孩子”这一天下父母的口头禅中。优质的教育资源只能靠房产证才有资格竞争，“昔孟母，择邻处”的故事每天都在北京上演。
“欲戴皇冠，必承其重”，李华这样的家庭在北京并不算少数，随着学区房逐渐淡出市场，老破小改造日益扩大规模，这样的现象在不久的将来或许也会销声匿迹。
“围城”一般的老破小
大城市的老破小，由于有着全国稀缺的地段价值，即便品质稍差，但在资源倾斜下也能卖出不错的价格。
但绝大多数的二三四线城市，老破小更像是个外人想进来，里面的人想出去的“围城”。
多年老破小的居住体验让人不禁向往阳光明亮，干净整洁的“远大新”，而那些新兴置业群体在面对核心区新房的天价时，老破小套内面积紧凑、总价不高的特质无疑更具吸引力。
另一关键因素是，老破小配套完善，交通便利，这是年轻一代的购房者心中的重中之重。住在郊区的新房虽然生活舒适，但过长的通勤时间也会消磨人对生活的热情。
而在网上铺天盖地的老破小改造方案中，也让年轻人收获了更多认同感，买老破小也可以离向往的生活很近。
随着城镇化进程放缓，大拆大退出历史舞台，学区“神话”消散，可以预见老破小的窗口期正在慢慢缩短。
而这并不说明老破小已经没有价值了，而更主要的是它已经不符合时代的主流趋势。（完）
（文中李华、陈磊均为化名，图片来源：pxhere.com）
